飲食店でテナント内覧する際のポイントは？チェックすべき項目を紹介

立地と周辺環境の確認

飲食店の成功は、立地と周辺環境に大きく左右されます。物件の内覧時には、以下のポイントをしっかりと確認しましょう。

まず、最寄り駅からの距離やアクセス方法を確認することが重要です。駅からの徒歩時間や道順の分かりやすさは、来店客数に直結します。また、駅の利用者層や時間帯ごとの人の流れも把握しておくと良いでしょう。

次に、周辺の競合店舗や人通りの多さを調査します。近隣に同業態の店舗がある場合、それはそのエリアに需要がある証拠とも言えます。しかし、過度な競争は避けたいものです。また、平日と休日、昼と夜での人通りの変化も観察し、ターゲット層がどの時間帯に多いかを確認しましょう。

さらに、近隣の騒音や臭いなど、営業に影響を及ぼす要因もチェックが必要です。例えば、近くに工事現場や工場がある場合、騒音や振動が発生する可能性があります。また、下水処理施設やゴミ集積所が近いと、臭いの問題が生じることも考えられます。これらの要素は、顧客の快適性や店舗の評判に影響を与えるため、慎重に確認しましょう。

以下に、立地と周辺環境の確認ポイントをまとめました。

確認項目	具体的な内容	注意点
最寄り駅からの距離とアクセス	徒歩時間、道順の分かりやすさ	駅からの距離が遠すぎないか、道が複雑でないか
周辺の競合店舗	同業態の店舗数、営業状況	競合が多すぎて市場が飽和していないか
人通りの多さ	時間帯別の通行量、ターゲット層の割合	ターゲット層が少ない時間帯が多くないか
騒音や臭いの有無	近隣施設からの影響（工事現場、工場、下水処理施設など）	営業中に不快な騒音や臭いが発生しないか

これらのポイントを丁寧に確認することで、店舗運営に適した立地を選ぶことができます。内覧時には、実際に現地を歩き、五感を使って周辺環境を把握することが大切です。

物件の外観と設備の状態

飲食店のテナントを選ぶ際、物件の外観や設備の状態は店舗運営に大きな影響を及ぼします。以下のポイントをしっかりと確認しましょう。

まず、建物の外観をチェックします。店舗の第一印象を決定づける要素であり、視認性や清潔感が重要です。看板の設置が可能か、またその位置やサイズに制限がないかも確認が必要です。さらに、エントランスの雰囲気や間口の広さも、顧客の入りやすさに直結します。

次に、インフラ設備の状態を確認します。電気、ガス、水道などの基本的な設備が適切に機能しているか、また容量が業態に適しているかをチェックします。特に、電気容量が不足していると、厨房機器や照明の使用に支障をきたす可能性があります。ガスの種類（都市ガスまたはプロパンガス）や供給量も、調理設備の稼働に影響を与えるため、事前に確認しておくことが重要です。

さらに、エアコンや排気ダクトなどの設備が正常に機能しているかを確認します。エアコンの設置年数やメンテナンス状況を把握し、効率的な冷暖房が可能かをチェックします。排気ダクトは、厨房からの煙や臭いを適切に排出するために不可欠です。ダクトの清掃状況や排気口の位置、近隣への影響も考慮する必要があります。

以下に、確認すべき主な項目を表にまとめました。

項目	確認内容	注意点
建物の外観	視認性、清潔感、看板設置の可否	看板設置に制限がないか確認
インフラ設備	電気、ガス、水道の容量と状態	業態に適した容量か確認
エアコン・排気ダクト	設置年数、メンテナンス状況、機能性	正常に稼働し、近隣に影響がないか確認

これらのポイントを丁寧に確認することで、店舗運営に適した物件選びが可能となります。内見時には、メジャーやカメラを持参し、詳細な記録を取ることをおすすめします。

内部レイアウトと動線の検討

飲食店のテナントを内覧する際、内部のレイアウトと動線の確認は非常に重要です。効率的な店舗運営と顧客満足度の向上には、以下のポイントをしっかりとチェックしましょう。

まず、客席と厨房の配置バランスや動線を検討することが大切です。客席と厨房の面積比率は、業態によって異なりますが、一般的には以下のような割合が理想とされています。

業態	客席	厨房
物販店等	9	1
飲食店	7	3
軽飲食店	8	2

この比率を参考に、厨房が狭すぎないか、ホールとの連携がしやすい位置関係か、配膳・片付け・ゴミ出しなどの動線がスムーズかを確認しましょう。限られたスペースの中で、いかに効率よく動けるかが人件費や提供スピードにも関わります。厨房のプロとしては、「人がすれ違える幅」があるか、「作業が重ならない配置」かを特に重視します。

次に、天井高や柱の位置がレイアウトに与える影響を確認します。天井が低すぎると圧迫感が出やすく、間口（店の正面幅）が狭いと視認性が落ちます。また、入店・退店の導線に無理がないかもチェックポイントです。さらに、バリアフリー対応も求められる時代です。段差の有無やトイレの広さなど、ユニバーサルデザインの視点も確認できるとベターです。

最後に、トイレやバックヤードの位置と使い勝手をチェックします。トイレの位置が客席から遠すぎたり、バックヤードが狭すぎると、スタッフの作業効率や顧客満足度に影響を及ぼします。これらのポイントを総合的に検討し、最適なレイアウトと動線を確保することが、成功する飲食店経営の鍵となります。

法的制限と契約条件の確認

飲食店のテナントを選ぶ際、法的制限や契約条件の確認は非常に重要です。これらを怠ると、開業後に予期せぬ問題が発生する可能性があります。以下のポイントをしっかりとチェックしましょう。

まず、物件が所在する地域の用途地域を確認することが必要です。用途地域とは、都市計画法に基づき、土地の利用目的を定めた区域のことです。例えば、第一種住居地域では、飲食店の営業が制限される場合があります。契約前に市役所や区役所で用途地域を確認し、希望する業態が許可されているかを確かめましょう。

次に、営業時間に関する制限も重要です。地域によっては、深夜営業が禁止されている場合があります。特に住宅地に近いエリアでは、騒音や治安の観点から、夜間の営業が制限されることがあります。契約前に、自治体の条例や管理規約を確認し、希望する営業時間が可能かどうかを確認してください。

内装工事や看板設置に関する制約も見逃せません。建物の構造や管理規約によっては、内装工事に使用できる材料や工事内容に制限がある場合があります。例えば、建築基準法では、火を使用する飲食店の場合、壁や天井に不燃材料を使用することが求められることがあります。また、看板の設置についても、サイズやデザイン、設置場所に制限があることが多いです。契約前に、オーナーや管理会社と相談し、必要な許可や制限事項を確認しましょう。

さらに、賃貸契約の条件や更新時の取り決めも重要です。契約形態には、普通借家契約と定期借家契約があります。普通借家契約は、契約期間満了後も更新が可能で、長期的な運営に適しています。一方、定期借家契約は、契約期間が満了すると更新がなく、再契約が必要となります。契約形態や賃料、保証金、更新料、解約予告期間などの条件を事前に確認し、納得のいく内容で契約を結ぶことが大切です。

以下に、確認すべき主なポイントを表にまとめました。

項目	確認内容	注意点
用途地域	希望する業態が許可されているか	市役所や区役所で確認
営業時間制限	深夜営業の可否	自治体の条例や管理規約を確認
内装工事・看板設置	使用材料や設置場所の制限	オーナーや管理会社と相談
契約条件	契約形態、賃料、保証金、更新料など	契約書を詳細に確認

これらのポイントを事前に確認し、適切な対応を行うことで、スムーズな開業と安定した運営が可能となります。契約前の慎重な確認が、成功への第一歩となるでしょう。

まとめ

飲食店テナントの内覧時には、立地や店舗周辺の環境、物件の外観や設備の状態、内部レイアウトや動線、そして法的な制限や契約条件など、多くの視点から慎重に確認することが大切です。これらを丹念にチェックすることで、理想的な営業環境の実現に近づきます。特に、日々の運営やお客様の来店に直接影響するポイントを見逃さず、自分の希望や条件と照らし合わせながら判断しましょう。最適な物件選びの一歩として、丁寧な内覧が成功の鍵となります。