居抜き物件を選ぶメリットとデメリットは？店舗開業前に知っておきたい注意点
飲食店や美容室など店舗の開業を検討されている方にとって、「居抜き店舗」という言葉を耳にする機会が増えてきました。しかし、居抜き店舗にはどのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。この記事では、居抜き店舗の特徴や、利用する際の注意点まで丁寧に解説いたします。「自分にとって居抜き店舗が最適な選択かどうか」を判断するための情報をお伝えしますので、ぜひ最後までご覧ください。
居抜き店舗とは何か（ターゲット情報を含めて）
居抜き店舗とは、前のテナントが使用していた造作（設備や什器、内装など）が残された状態の店舗物件を指します。主に飲食店で多く見られますが、理美容室や学習塾など幅広い業種でも活用されます。スケルトン物件が、骨組みだけの状態から自ら内装や設備を整えていくのと対照的です（構成や内容）。
居抜き店舗では、前テナントの造作を貸主から譲り受ける「造作譲渡」や、貸主所有の什器設備を賃貸契約の一部として利用する「無償貸与」など、契約形態が異なります。それぞれ契約内容や費用負担、改装の自由度などに違いが生じますので、注意が必要です。
ターゲットとなる「居抜き店舗 メリット デメリット」を探している方へ、この見出しでは、居抜き店舗の全体像をまず把握していただきたいと考えています。次章以降で、初期費用や工期の短さ、認知度の活用などのメリットと、内装自由度の低さや設備老朽化、契約上の注意点などのデメリットをわかりやすく整理してご紹介いたします。
| 項目 | 居抜き店舗 | スケルトン店舗 |
|---|---|---|
| 造作・設備の状態 | 前テナントの造作が残っている | 骨組みのみで、ゼロから内装・設備設置 |
| 初期費用 | 比較的低い | 高くなる傾向 |
| 自由度 | 低め（改装制限あり） | 高い（自由に設計可能） |
居抜き店舗のメリットについて
居抜き店舗の最大の魅力のひとつは、初期費用を大幅に抑えられる点です。既存の内装や設備、厨房機器、エアコンなどが残っていれば、これらを一から設置する必要がないため、改装費・設備費を大きく節約できます。特に飲食業や美容業など設備投資がかさみやすい業種では、この点が重視されます。たとえば内装工事費だけでも坪あたり数十万〜数百万円に上ることが多いため、そのコストを削減できることは大きな利点です。
さらに、開業までの工事期間が短縮される点も魅力です。スケルトンのように空の状態から作り上げる必要がないため、内装工事や設備設置の手間が省け、スピーディーに開業準備を進めることができます。その結果、オープン予定に合わせたタイミングでの営業開始が可能になり、賃料負担の抑制にもつながります。
加えて、近隣での認知度が引き継がれることも大きな利点です。前テナントと同様の業種であれば、「以前ここにあったお店と似た業態だ」と地域の人が認識しやすく、旧店舗のお客さまが引き続き来られる可能性があります。これにより、オープン直後から一定の集客が見込めるため、経営の安定にも寄与します。
| メリット | 内容 |
|---|---|
| 初期費用の削減 | 内装や厨房設備を引き継ぎ、工事費を節約できる |
| 開業までの期間が短い | 工事が少なくて済み、早期に営業開始できる |
| 近隣での認知度が活かせる | 以前の店舗と同業種であれば、地域の認知や集客が期待できる |
居抜き店舗のデメリット
居抜き店舗を検討する際には、コストやスピード面で魅力的な反面、いくつか注意すべきデメリットも存在します。
まず、自由度が低く、自身の理想とする内装やレイアウトに大きく手を加えることが難しい点が挙げられます。もともとの造作や配置が固定されているため、コンセプトにこだわる場合は、必要以上に追加費用がかかることがあります。特に、前店舗のデザインが強く残る場合は、改装の柔軟性に制約が生じることもあります。これは、居抜きとスケルトン物件との比較においても明らかです。
次に、設備や内装が古く、劣化や不具合がある可能性についても注意が必要です。前借主が長く使用していた設備が劣化しているケースや、思ったほど稼働状態が良くない場合もあり、引き継いだあとに修理や交換が必要になることがあります。
さらに、契約上の注意点として、造作譲渡費用や残置物の扱いに関する明確な取り決めが不可欠です。譲渡対象となる設備の範囲や価格、所有権の所在、リース品の有無などを明記した契約書（造作譲渡契約）を作成しないと、引き渡し後にトラブルが発生する可能性があります。貸主の承諾が必要である点や、リース設備の取り扱いなども、事前に確認しておくべき事項です。
| 項目 | 内容 | 注意点 |
|---|---|---|
| 自由度の制約 | 内装やレイアウトの変更に制限あり | 改装費用や柔軟性が低い可能性 |
| 設備の状態 | 古い設備や不具合があることも | 引き渡し後の修理・交換の費用負担 |
| 契約上の注意 | 造作譲渡費用／リース品／所有権の明確化 | 契約内容を詳細に確認し、文書化する必要あり |
居抜き店舗を選ぶ際のポイントと役立つ視点
居抜き店舗を選ぶ際に注意すべき視点を、業種への適合性、契約条件、設備状態などをもとに整理します。事業者さまご自身にとって有利かどうか判断する材料としてぜひご活用ください。
以下の表に、チェックすべき主なポイントを3項目にまとめました。
| チェック項目 | 内容 | 理由 |
|---|---|---|
| 前店舗の退去理由・業種適合性 | なぜ前店舗が閉店したのか、同じ業種で営業して成功できるかを確認 | 立地や需要に問題がある場合、同じ結果となる可能性があるためです |
| 設備・造作・インフラの状態 | 水道・電気・ガスの容量、設備の稼働状況、リース品の有無などを内見と契約前に確認 | 不具合やリース品が残っていることで追加コストやトラブルが発生することがあります |
| 契約条件と改装・返却義務 | オーナーが改装や用途変更を許可するか、退去時のスケルトン返しや原状回復義務の範囲を確認 | 改装が制限されていると内装の自由度が低く、高額な返却コストが発生する可能性があります |
続いて、具体的な確認ポイントを順に整理します。
• 業種適合性と前店舗の退去理由
前の店舗が閉店した理由は、立地や商圏の問題か、それとも業態のミスマッチかを判断する重要な情報です。同じ業種で継続した場合に集客や収益が見込めるか、慎重に検討してください 。
• 設備やインフラの確認
居抜き物件は内装や造作が残された状態で引き渡されますが、水道・電気・ガスの容量や設備の稼働状況、リース品の有無などを内見時に必ずチェックしてください。機器の老朽化やリース品のトラブルは、後々大きな負担となる場合があります 。
• 契約条件の確認と返却義務
契約前に、貸主による改装許可の範囲や用途変更の可否、退去時の原状回復義務やスケルトン返しが必要かどうかを明確にしてください。特にスケルトン返しには坪単価で3万～5万円程度の工事費用がかかる可能性がありますので、これらの費用負担や撤去要件を見越した検討が欠かせません 。
こうしたチェックポイントをもとに、「居抜き店舗のメリット・デメリット」の視点から、自社にとって有利かどうか冷静に判断されることをおすすめします。
まとめ
居抜き店舗は、初期費用や開業までの期間を抑えることができる一方で、内装の自由度や設備の状態といった点に配慮が必要です。そのため、ご自身の事業に合った店舗選びを実現するためには、設備の状態や契約内容を慎重に確認することが大切です。居抜き店舗のメリットとデメリットをしっかり把握し、自社にとって最適な選択となるかを見極めることで、失敗しない開業に繋がります。物件探しの際は、丁寧な情報収集と事前準備を心がけてください。
