事業用地の定義について！住宅用地との違いも解説

新たな収益源として「事業用地」の購入に関心があるものの、具体的な定義や住宅用地との明確な違いがよく分からずお困りではありませんか。
用途地域や法的規制は複雑であり、知識が曖昧なまま進めてしまうと思わぬ損失につながる可能性があるため、慎重になるのは当然のことです。
そこで本記事では、事業用地の法的な定義といった基礎知識から、昨今の市場で売買が活発化している理由、さらに購入前に知っておくべき注意点までを解説します。
これから事業用土地の購入を検討されており、安定した資産運用を成功させたいとお考えの方は、ぜひ最後までご参考になさってくださいね。

事業用地とは？

事業用地の活用を検討する際は、その法的な定義や特徴から理解する必要があります。
まずは、事業用地の基本的な範囲や住宅用地との違いについて、解説していきます。

事業用地の法的定義

事業用地とは、主に収益目的で利用・所有される土地を指し、工場や倉庫、店舗などの敷地が該当します。
広義ではアパートなどの賃貸住宅用地も事業用に含まれますが、不動産取引や税制において「事業用地」と呼ぶ場合は、原則として居住用を除く（店舗・工場などの）土地を指すのが一般的です。
都市計画法に「事業用地」という単独の定義はなく、用途地域の区分で土地利用の方向性が整理されています。
用途地域は街の環境を守るために、建てられる建物の種類や規模を定めるルールで、13種類に分かれているのが特徴です。
事業目的（店舗や工場など）で使う場合は、商業系地域や工業系地域が中心になりやすい傾向にあります。
また、借地借家法の「事業用定期借地権」を使えば、居住用を除く事業用建物のために10年以上50年未満で貸し出せて、公正証書で条件も明確にできます。

住宅用地との違い

住宅用地は住環境を守るために、建ぺい率や容積率が低めに設定されやすい傾向にあります。
たとえば、第一種低層住居専用地域では、建ぺい率30%～60%、容積率50%～200%程度に制限されるのが一般的です。
一方で、商業地域や工業地域などの事業用地は、建ぺい率80%、容積率200%～1,300%などと高く、立体的に活用しやすい点が魅力です。
また、日影規制や北側斜線制限なども、商業系や工業系では緩和される場合があります。
税制面では、住宅用地に固定資産税の軽減特例があり、200㎡以下の部分は評価額が6分の1になります。
ただし、事業用地や更地は原則として対象外のため、あらかじめ税額を見込んで収支計画を立てることが大切です。

代表的な用地タイプ

代表的な事業用地は用途を先に決めると整理しやすく、物流用地・工場用地・商業店舗用地が挙げられます。
まず、物流用地は倉庫や配送センター向けのため、高速道路のインターチェンジや幹線道路へのアクセスが重視されます。
そのうえで、工業地域や準工業地域が候補になりやすく、大型車が出入りしやすい接道条件かも確認することが大切です。
次に、工場用地は製造拠点が中心となるため、騒音や排水など周辺環境への配慮にくわえ、土壌汚染対策法などの基準もおさえましょう。
最後に、商業店舗用地は視認性と駐車場の確保が鍵となり、規模に応じた周辺への配慮も含めて検討すると、判断がぶれにくくなります。

事業用地が人気を集める3つの理由

前章では、事業用地の定義について述べましたが、なぜ今注目されているのか気になりますよね。
ここでは、社会情勢の変化や資産運用におけるメリットなど、人気の理由について解説します。

物流施設の需要の拡大

物流施設の需要が伸びている背景には、インターネット通販の拡大により、保管と配送を分けた拠点づくりが進んでいることが挙げられます。
そのため、倉庫や配送センターは、高速道路や主要幹線道路に近いほど効率が上がり、候補地が絞られやすい傾向にあるのです。
さらに、倉庫業法などの基準に沿う施設には条件を満たす土地が必要で、希少性が評価されやすくなります。
結果として、条件の良いエリアでは成約が進みやすく、賃料も用途に見合った水準で安定しやすいとされています。
くわえて、事業用定期借地権で10年以上50年未満の期間を定め、工業地域や準工業地域などの選択肢を整理すると、物流用地を探しやすくなるでしょう。

実物資産を保有するメリット

土地は形のある実物資産のため、物価が動く局面でも価値をイメージしやすく、長期の資産設計に組み込みやすいと言えます。
とくに、事業用地は収益目的で使われることが多く、賃貸や借地として貸し出すと、定期的な収入を見込みやすくなります。
工場や店舗などは一度計画が固まると長く利用されやすいため、テナントの入替えが少なく、管理の見通しも立てやすいでしょう。
さらに、用途地域や建築条件を踏まえて建物規模を調整できれば、空間を無駄なく使えて収益性アップにもつながります。
契約期間や用途を明確にして運用すれば、将来の建て替えや売却まで含めた、柔軟な計画を描きやすくなります。

相続税の節税効果

相続では土地の評価方法が税額に直結するため、事業用地の特例を知っておくことが大切です。
「小規模宅地等の特例」で特定事業用宅地等に当たる場合、400㎡まで評価額を80%減額できる枠があります。
また、アパートや駐車場などの貸付事業用宅地等は、200㎡まで50%減額となり、収益用不動産を承継しやすくなります。
ただし、親族が事業を引き継ぐことや、申告期限まで保有を続けることなど要件があるため、事前の整理が欠かせません。
早めに税理士などへ相談し、事業形態と土地の使い方を揃えておくと、家族の将来設計も立てやすくなるでしょう。

事前に知っておきたい事業用地の3つの注意点

ここまで、事業用地の需要や人気の理由を解説しましたが、運用を成功させるためには、注意点も事前におさえておきましょう。
最後に、法規制や資金計画など、活用前に知っておくべき注意点について解説していきます。

法規制と建築制限

まずは、都市計画図などで用途地域を確認し、想定する建物が建てられる場所かを根拠とあわせておさえましょう。
そのうえで、建ぺい率や容積率にくわえて日影規制や北側斜線制限も確認し、建物規模の上限を具体化していきます。
さらに、物流倉庫なら接道条件、工場なら排水設備というように、用途に応じた要件を先に整理すると検討が進めやすくなります。
市街化調整区域などで開発許可が必要な場合もあるため、早めに行政窓口や専門家、設計士・不動産会社と前提を共有しながら、プランを固めましょう。

融資審査のポイント

事業用地の融資は、建物の用途やテナント計画が収益に直結するため、住宅ローンより事業計画の説明が重視されます。
そのため、想定賃料や稼働率、契約期間の考え方などを盛り込み、根拠が伝わる資料にまとめておくことが大切です。
また、自己資金には余裕を持たせ、購入後の設備費や手続き費用まで含めた資金繰り表を、用意しておきましょう。
事業用定期借地権を使う場合は、公正証書で契約を整えて期間と用途を明確にすると、金融機関からの信頼にもつながりやすくなります。
さらに、物流や店舗など用途に強い金融機関を選べば、確認事項が整理されて手続きも進めやすくなります。

税金面の維持コスト

土地を保有すると、固定資産税と都市計画税が毎年かかるため、まずは年間の概算額をつかんでおくことが大切です。
固定資産税は標準税率1.4%が目安のため、評価額をもとに年間の支払額を試算しておきます。
なお、住宅用地には評価額を軽減する特例がありますが、事業用地は原則として対象外となる点には注意が必要です。
そのため、見込める収益と税額のバランスを見ながら、建物計画や賃料設定を無理のない形で組み立てることがポイントとなります。
修繕や更新費も含めて10年単位でシミュレーションを作り、必要に応じて税理士に確認しながら進めていきましょう。

まとめ

事業用地は収益目的で利用される土地を指し、住宅用地より建ぺい率などの条件が緩和され、立体的な活用が可能な点が特徴です。
インターネット通販の拡大による、物流用地の需要増や実物資産としての安定性、要件次第で相続税の節税が期待できる点が支持されています。
運用時は用途地域の建築制限や融資審査、住宅用地のような軽減措置がない税負担を把握しておきましょう。